设备平台是专门用来放置空调外机、水电表等设备的区域，通常不计入建筑面积。开发商将其改造为储藏室、书房等功能房间，既可以规避本应缴纳的税款，又能拓展业主的居住空间，从而增加销售时的卖点。购房者听了心动不已，以为是天上掉馅饼，却忽略了潜在的风险。在本文中，笔者团队将从曾经办理过的此类案件入手，分享相关经验。

案情简述

某开发商开发一高档楼盘，在宣传彩页中宣称“超大扩展空间，北设备平台与南阳台，让尊贵享受更多”、“赠送面积达15m2”、“4室2厅2卫”，“赠送”的书房实际上是由设备平台改造而成；

2017.06.08购房者与开发商签订商品房买卖合同；

2017.08.02开发商向规划局提出竣工核实申请；

2017.08.07规划局下发行政指导意见书：申请人在设备平台外侧安装窗户，须予以整改；

2017.09.30规划局下发建设工程竣工规划核实确认书；

2017.10.05开发商通知交房，此时购房者发现测绘报告将“赠送”的书房（设备平台）计入了套内建筑面积，并且开发商额外收取了该部分面积的房款。笔者团队受该楼盘多位业主委托，代理此案。

诉讼设计

通过调查取证，代理人调取涉案房屋施工图和规划图，发现开发商赠送的面积使用功能质与通过竣工验收备案不一致，属于设备平台，不应当算入建筑面积，不应当由业主缴纳费用。

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掌握以上关键证据后，如何设计诉讼方案是关键。如果以交付的房屋不符合施工图为由开发商，开发商会以通过竣工验收为由抗辩，诉讼风险较大。团队经研究，认为提起行政诉讼要求撤销规划局下发的“建设工程竣工规划核实确认书”，通过规划局，能够有效迫使开发商与我方委托人协商解决本次，最终以规划局在工程现状与规划图纸不符的情况下就出具规划核实确认书为由，诉至。此为三十六计“声东击西”。

一审认为，行政行为事实清楚，材料齐全，适用法律正确，判决驳回原告诉讼请求。

我方当事人不服，提起上诉。二审审理期间，我方代理人充分阐述行政行为审核违法事实与理由，最终规划局迫于压力，由开发商补偿我方当事人每户13000元，我方撤回上诉。

案件评析

1、设备平台是否与室内相连通，决定了该部分能否计入建筑面积

根据《房屋面积测算技术规程》DGJ32TJ131-2011和《建筑工程建筑面积计算规范》GBT50353-2013的规定，与室内不相通的平台不计算建筑面积；与室内相通且使用质属于有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应当按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

2、设备平台的实际建设情况是否与规划施工图相符，属于规划局的法定审查事项

根据《城乡规划法》第48条和第64条的规定，规划部门对建筑项目的容积率负有监管职责。如前所述，设备平台是否计入建筑面积将影响整体建筑的容积率（地上总建筑面积/基底面积）。在基底面积不变的情况下，地上总建筑面积与容积率成正比关系，总建筑面积增加必然导致容积率增加。据此，设备平台的实际建设情况依法应当属于规划局的审查范畴。在开发商没有提交证据证明案涉楼盘存在公共利益因素需要提高容积率，且没有经过必要的工程变更程序时，规划局便通过竣工审查，该行政行为违法。

3、开发商擅自改造设备平台，导致该部分被计入建筑面积，购房者可以要求返还该部分面积的房款天博综合官网

根据规划局审批通过的施工图纸，案涉楼盘的设备平台本应是与室内不相连通的封闭空间，但开发商为增加宣传时的卖点，在外墙加窗并打通开门，将其改造为书房。规划局在竣工核查时，仅对外墙开窗一事提出整改意见，忽略了向室内开门的问题。即便开发商按照整改意见打掉了外墙窗户，该空间的使用质也转变为半封闭阳台，开发商也据此额外收取了房款数千万元。据此，业主可以不当得利为由请求开发商返还该部分面积的房款。

4、涉及设备平台一般是群体，作为代理人，设计诉讼方案固然重要，但是因为牵涉众多相关利益方，笔者建议首先需要充分掌握证据，扎实研究案件，以打促调，通过诉讼迫使对方妥协、调解，是个多赢结果。

风险提示

1. “赠送”成泡影，购房者反要为涉嫌违建的面积买单

开发商的改造行为未经政府规划相关主管部门批准，业主面临该部分无法办理产权登记的风险；另外，在没有安装相应隔音、减震、防噪设施的情况下，业主也无法充分利用该平台。

开发商私改设备平台偷面积，一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构。从法律上讲，超出规划图纸的面积就是违法建筑，不受法律保护，可能面临拆违风险，并且不能登记在房屋的产权面积中，因此不能用于投资、抵押、出售，时也不会得到补偿，同时，对于该房屋的增值保值也有负面影响。天博app下载

有些“良心”开发商为了实现自己“赠送面积”的承诺，操作取巧：分两次交房，第一次按照规划图交房以通过验收；第二次对设备平台进行改造，补足赠送面积后，才是真正的交房。但也有些更过分的开发商在一开始就直接打通设备平台，导致验收测绘时被计入建筑面积，借此再赚一笔天博体育app官网下载。购房者以为的“赠送”，不过“羊毛出在羊身上”而已。

虽然规划部门出具的规划许可证和施工图纸是建设项目施工的法定依据，但是由于房屋已经建成面临交付，如果按照规划施工图验收，需要拆除违建部分，对整个设备平台进行整改。这样的做法成本高，而且延长交付期限，也降低业主的得房率，损害购房业主利益，不是最佳方案。此时可以考虑，按照房产测绘成果交付，但应先依据规范要求办理规划变更申请手续，再组织验收竣工，确保设备平台（书房）作为套内面积计入产权登记面积，以维护购房人的合法权益。

2. 政府部门的选择执法，纵容开发商在违法边缘反复试探

根据相关规定，建设项目在开工前必须先向政府规划部门提供设计图和施工图，一旦审核通过，后续的施工就必须严格按照图纸进行。如确有原因导致不能按原图纸施工的，开发商需报政府主管部门变更规划，否则属于违法行为，私改设备平台就是其中典型。如果购房者的权益遭到侵害，可以向政府主管部门投诉。主管部门可以责令改正或者罚款，情节严重的，可以没收开发商的预售证，或者相应的资质证书。

但由于某些现实原因，主管部门在行使监督职能时往往对开发商“偷面积”的行为睁一只眼闭一只眼。当地市场监督管理局对于开发商在宣传时的赠送面积承诺，已经认定属于虚假宣传，但是，仅仅处罚50万元，与开发商的获利数千万元相比，违法成本太低；本来一经发现就应被立即查处的违规操作，因为政府部门的选择执法，也逐渐成为一种行业惯例。不过，“常在河边走，哪有不湿鞋”。一旦主管部门加强执法力度，开发商面临的必然是大规模整改、高额罚款，以及众多业主的维权诉讼，最终影响到企业的口碑，得不偿失。

3. 统一面积计算规则，或将成为最根本的解决办法

由于测绘主体、标准和依据的规范不一，房产部门和规划部门的测绘数据经常出现差异，对此笔者团队建议统一测绘标准，加强竣工验收管理，使测绘数据与规划批准文件一致，进而成为产权登记面积的重要依据。该措施能够有效解决因测绘面积差异引起的房产，并促进房地产行业健康发展。